경매절차

기일입찰의 경우, 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다.

기간입찰의 경우, 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다.

기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않습니다.

매각의 실시 (기일입찰)

부동산의 매각은 ① 매각기일에 하는 호가경매, ② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, ③ 입찰기간 안에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰 중 어느 하나의 방법으로 할 수 있습니다.

여기에서는 현재 법원에서 실시하고 있는 통상의 방법인 기일입찰의 방법에 대하여 설명하도록 하겠습니다.

(1) 매각장소
매각기일은 법원 안에서 진행합니다. 매각장소에는 다른 사람이 알지 못하도록 입찰표를 작성할 수 있는 설비(입찰표 기재대)가 마련되어 있습니다.

(2) 입찰표, 입찰봉투, 매각사건목록 및 매각물건명세서의 비치 매각장소에는 매수희망자들이 자유롭게 사용할 수 있도록 입찰표와 입찰봉투가 비치되어 있습니다.

입찰봉투는 매수보증금을 넣는 흰 색의 작은 봉투와 보증금 봉투 및 입찰표를 함께 넣는 누런 색 큰 봉투가 있는데, 입찰을 하려면 두 가지 봉투가 모두 필요합니다.

집행관은 매각사건목록을 작성하여 매각기일에 매각장소 중 누구나 쉽게 볼 수 있는 곳에 매각물건명세서와 함께 비치 또는 게시합니다.

(3) 동시매각의 원칙
하나의 매각기일에 입찰에 부칠 사건이 2건 이상이거나 부동산이 2건 이상인 경우에는, 법원이 따로 정하지 아니한 이상, 각 부동산에 대한 매각을 동시에 실시합니다. 이는 담합을 방지하고 자유로운 응찰을 보장하기 위한 것입니다.

(4) 입찰의 개시
매각절차는 집행관이 진행합니다. 집행관은 매각기일에 입찰을 개시하기에 앞서 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 입찰참가자에게 열람하게 하고, 특별매각조건이 있으면 이를 고지합니다. 그 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지하면 입찰이 시작됩니다.

매수신청을 하려면 권리능력과 행위능력이 있어야 합니다. 따라서 미성년자 등 행위능력이 없는 사람은 법정대리인에 의하여만 입찰에 참가할 수 있습니다.

부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 허가가 필요한 경우(예컨대, 농지를 취득하려면 농지법이 정한 농지취득자격증명이 필요함)에 그 증명이나 허가는 매각결정기일까지만 보완하면 되므로 입찰 시에 이를 첨부할 필요는 없습니다.

(5) 입찰표의 기재사항
입찰표에는 ① 사건번호, ② 입찰자의 성명과 주소, ③ 부동산의 표시, ④ 입찰가격, ⑤ 대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소, ⑥ 매수신청보증금액을 기재합니다.

입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 사람의 입찰가격에 대한 비율로 표시하지 못합니다.
입찰을 하려는 사람은 입찰표 기재대에 들어가서 입찰표를 기재하고, 매수신청보증을 입찰보증금 봉투에 넣고 1차로 봉한 다음, 기재한 입찰표와 매수신청보증봉투를 다시 큰 입찰봉투에 넣어 스테이플러로 찍어 봉하고 봉투의 지정된 위치에 날인하면 됩니다.

(6) 입찰표와 매수신청보증의 제출
입찰표와 매수신청보증이 들어 있는 봉투를 집행관에게 제출하여야 합니다. 봉투를 입찰함에 넣으면 집행관에게 제출한 것이 됩니다.

한 번 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환할 수 없습니다. 이를 허용하면 담합의 우려가 있을 뿐만 아니라, 입찰표의 제출 후에 다른 입찰자의 입찰 내용을 알고 다시 입찰을 함으로써 불공정한 결과가 초래될 수 있기 때문입니다.

매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 1/10입니다. 다만 법원이 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 달리 정할 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.

매수신청보증을 제공하려면 현금, 자기앞수표 또는 일정액의 보증료를 지급하고 발급받은 지급위탁계약체결문서(다음부터 경매보증보험증권이라 함)를 제출하면 됩니다. 매수신청보증을 제출하지 아니하면 입찰이 무효로 처리됩니다.

(7) 입찰의 종결
① 입찰의 마감 및 개찰 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나기 전에는 입찰기일을 종결하지 못합니다. 입찰을 마감하면 지체 없이 입찰표의 개봉, 즉 개찰을 실시합니다.

공정성을 확보하기 위하여 개찰할 때에는 매수신고인, 즉 입찰자가 출석하도록 하여야 합니다. 입찰자가 출석하지 아니한 때에는 집행관은 법원사무관 등 상당하다고 인정하는 자를 대신 참여하게 합니다.

② 최고가매수신고인의 결정 개찰 결과 최고의 가격으로 매수신청을 하고 매수신청보증을 제출한 것으로 판명된 사람을 최고가매수신고인로 결정합니다.

그런데, 최고의 가격으로 매수신고를 하고 매수신청보증도 제출한 사람이 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시합니다. 추가입찰의 경우 입찰자는 종전의 입찰가격에 미달하는 가격으로는 입찰할 수 없습니다.

종전의 입찰가격에 미달하는 가격으로 입찰한 경우에는 입찰하지 아니한 것으로 봅니다.
추가입찰을 실시하였는데 또 다시 최고의 가격으로 매수신고를 한 사람이 2인 이상인 경우에는 그들 중에서 추첨으로 최고가매수신고인을 정합니다.

추가입찰을 실시하였는데 추가입찰의 자격이 있는 사람 전원이 입찰하지 아니한 경우에도 역시 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정합니다.

③ 차순위매수신고인의 결정 최고가매수신고인의 입찰가격에서 매수신청보증금액을 뺀 나머지 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참가한 사람은 차순위매수신고를 할 수 있습니다.

차순위매수신고란, 최고가매수신고인이 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경우에는 자기의 입찰에 대하여 매각을 허가하여 달라는 신고를 말합니다.

차순위매수신고는 그 신고액이 최저매각가격 이상이어야 하고 또 최고가매수신고액에서 매수신청보증금액을 뺀 나머지 금액을 초과하는 경우에만 할 수 있습니다.

차순위매수신고를 한 자가 2인 이상인 때에는 입찰가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정합니다.

④ 매각기일의 종결 고지 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하게 됩니다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 매각기일의 종결을 고지합니다.

⑤ 매수신청보증의 반환 집행관은 매각기일의 종결을 고지한 후에 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 이외의 입찰자들에게 그들이 제출한 매수신청보증을 즉시 반환하게 됩니다.

매수신청보증으로 경매보증보험증권을 제출한 경우에는 입찰에 참가함과 동시에 경매보증보험증권을 사용한 것으로 보기 때문에 경매보증보험증권을 반환하는 것은 아무런 의미가 없으나 입찰자들의 반환을 요청하는 경우에는 반환하여 주고 있습니다.   

매각의 실시 (기간입찰)

부동산의 매각은 ① 매각기일에 하는 호가경매, ② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, ③ 입찰기간 안에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰 중 어느 하나의 방법으로 할 수 있습니다. 여기에서는 기간입찰의 방법에 대하여 설명하도록 하겠습니다.

(1) 입찰기간 및 매각기일
법원이 기간입찰의 방법으로 부동산을 매각하는 경우에는 매각기일과 매각결정기일을 정할 때 입찰기간도 함께 지정하여 공고합니다. 입찰기간은 1주일 이상 1개월 이하의 범위 안에서 정해집니다. 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주일 안의 날로 지정됩니다.

(2) 입찰표의 기재
기간입찰에 참가하려는 사람은 기일입찰의 경우와 같은 방법으로 입찰표를 작성하고 매수신청보증과 함께 입찰봉투에 넣은 다음 집행관에게 제출하거나 또는 입찰봉투를 등기우편으로 부치는 방법으로 제출하면 됩니다. 입찰봉투 겉면에는 매각기일을 적어야 하지만, 사건번호를 적어서는 아니 됩니다.

(3) 매수신청보증의 제출
기간입찰에서 매수신청보증을 제공하려면 은행에 개설된 해당 법원의 법원보관금 계좌에 매수신청보증금을 입금하거나, 보증료를 납부하고 발급받은 경매보증보험증권을 제출하면 됩니다. 매수신청보증금액은 기일입찰의 경우와 마찬가지로 법원이 달리 정하지 않는 한 최저매각가격의 1/10입니다.

매수신청의 보증으로서 ① 매수신청보증금을 입금한 경우에는 은행에서 발급받은 법원보관금영수필통지서를 입금증명서에 첨부하여 입찰봉투에 넣어 제출하면 되고, ② 경매보증보험증권을 발급받은 경우에는 경매보증보험증권을 입찰봉투에 넣어 제출하면 됩니다.

(4) 입찰의 마감 및 개찰
집행관은 입찰기간 안에 제출된 입찰봉투를 입찰함에 넣어 매각기일까지 보관하다가 매각기일이 되면 입찰함을 매각장소로 옮긴 후 입찰자 앞에서 입찰함을 열고 최고가 매수신고인등을 정하게 됩니다.

최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 결정 등 기타 절차는 기일입찰과 같습니다. 기간입찰의 경우에는 입찰기간 동안만 입찰할 수 있고 매각기일에는 입찰할 수 없으니 주의하시기 바랍니다.

(5) 매수신청보증금의 반환
매각기일이 종결되면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 이외의 입찰자들에게 그들이 제출한 매수신청보증을 즉시 반환하게 됩니다.

법원보관금 계좌에 납부한 매수신청보증금은 입찰자의 예금계좌로 입금되어 반환됩니다. 매수신청보증으로 경매보증보험증권이 제출된 경우에는 기일입찰의 경우와 동일하게 처리됩니다.